31 июля вступил в силу «закон об ипотечных каникулах», который позволяет людям, которые находятся в сложной жизненной ситуации, приостановить выплаты по кредиту на полгода. Как оформить каникулы и кто это может сделать, рассказывает адвокат Станислав Дроботов.
31 июля 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 01.05.2019 № 76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены заемщиком – физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика».
В чем суть ипотечных каникул?
Новый акт дает заемщикам право в определенных ситуациях и при определенных условиях приостановить выплату кредитных платежей на срок до шести месяцев.
Человек может претендовать на ипотечные каникулы, только если:
- заемщик не является организацией;
- кредит выдан не на коммерческие нужды;
- платежи по кредиту обеспечены ипотекой;
- размер кредита не превышает 15 млн рублей.
Если кредит отвечает всем этим требованиям и заемщик попадает в трудную жизненную ситуацию, он может подать заявление о приостановке платежей.
Примечательно, что закон говорит не о просьбе, а именно о требовании заемщика изменить условия кредита. То есть предполагается, что при правильном оформлении документов банк не вправе отказать в каникулах.
Что же понимается под трудной жизненной ситуацией?
Взят ипотечные каникулы можно, если вы:
- зарегистрировались в качестве безработного;
- оформили инвалидность I и II группы;
- временно нетрудоспособны более двух месяцев подряд;
- доход снизился более чем на 30%, а платежи по кредиту превышают половину дохода;
- доход снизился на 20%, если при этом увеличилось количество иждивенцев и платежи по кредиту превышают 40% дохода.
Как юрист, не могу не отметить интересную деталь: юридико-технически первые два пункта исходят не из безработицы и инвалидности как таковой, а из признания этого факта, то есть из наличия соответствующих документов.
Как взять ипотечные каникулы?
В законе сказано, что для получения ипотечных каникул достаточно написать одностороннее заявление.
В заявлении, помимо фамилии, имени, отчества и места жительства, следует указать, что вы приостанавливаете платежи. А также отметить одну из вышеназванных пяти причин.
Приложить подтверждающие документы – право, а не обязанность заемщика. Правда, банк в свою очередь имеет право запросить подтверждающие документы, но только те, которые указаны в законе.
Далее уже все зависит от банка. Возможны четыре сценария:
- банк уведомляет о предоставлении ипотечных каникул;
- банк запрашивает подтверждающие документы;
- банк пишет мотивированный отказ;
- банк вовсе не отвечает.
Однако если банк не ответит в течение 10 рабочих дней, то считается, что льготный период установлен со дня, когда заемщик направил требование.
Что делать, если банк отказал в ипотечных каникулах?
Единственный действенный путь – обратиться в суд.
Риск для государства
«Ипотечные каникулы» дают возможность для злоупотреблений со стороны заемщиков, которые, получая зарплату в конверте, могут становиться на учет в органы занятости для получения отсрочки.
Кроме того, закон не устанавливает и механизмов взаимодействия кредитора со службой занятости. То есть вполне реально появление поддельных справок и справок, которые человек получает на непродолжительное время до решения о предоставлении отсрочки по выплате ипотеки.
Кстати, стоит помнить, что в ряде случаев банки выдают кредиты, основываясь на сведениях о доходе, отраженных в справках по форме самого банка, даже не по 2-НДФЛ.
Ипотечные каникулы для разных групп граждан:
Для инвалидов
Еще интереснее ситуация с инвалидностью. Только здесь все сложнее для заемщиков: если социальные службы работают плохо, а гражданин утратил возможность ходить, то пока он не соберет все требуемые документы и не пройдет медико-социальную экспертизу, требовать приостановление платежей он права не имеет.
Такая деталь фактически перекладывает риск низкого качества и скорости работы социальных служб на заемщиков. А в разных регионах работают такие службы тоже по-разному; иллюзий питать не следует.
Для матерей
Временная нетрудоспособность подтверждается листком нетрудоспособности. Кстати, нетрудоспособность может быть связана и с материнством. Напомню, что, в соответствии со 255 ТК РФ, женщине предоставляется отпуск по беременности и родам продолжительностью 70 дней (в отдельных случаях 84 или 110 дней), а ст. 256 ТК РФ предусмотрен отпуск по уходу за ребенком: он предоставляется по заявлению женщины до достижения ребенком возраста трех лет.
Одиноким матерям «повезло» лишь отчасти: ипотечными каникулами воспользоваться можно только один раз за весь срок кредитного договора. И даже если брать отпуск по уходу за ребенком на полтора года (а не на три, как можно сделать по ТК РФ), то все равно уже через шесть месяцев (длительность «ипотечных каникул») нужно будет искать деньги на ипотеку или выходить на работу.
При увеличении количества иждивенцев
При увеличении иждивенцев сложная жизненная ситуация подтверждается справкой о доходах и свидетельством о рождении или усыновлении либо актом органа опеки и попечительства о назначении опекуна.
Что говорит закон?
Закон устанавливает, что заемщик не обязан, а вправе приложить документы, подтверждающие трудную жизненную ситуацию, либо выдать доверенность кредитору на сбор этих документов.
При этом кредитор вправе в течение двух дней со дня получения требования запросить документы у заемщика. Но запросить можно только те документы, которые указаны в законе.
Признаться, довольно сложно представить себе банк, который согласится предоставить отсрочку платежей на шесть месяцев без подтверждающих документов.
Что важно знать?
Теперь представьте ситуацию: фактически инвалидом заемщик стал, требование подал, а медико-социальную экспертизу еще не прошел. Придется обращаться повторно, если банк вдруг не пропустит двухдневный срок на запрос подтверждающих документов. К слову, последствий пропуска этого срока закон не содержит. Думается, что суды будут исходить из утраты права банка требовать предоставления документов.
Молчание банка в ответ на требование приравнивается к согласию на изменение условий кредита. Так что работайте более оперативно, дорогие банкиры.
Обращает на себя внимание и пункт 16 закона, согласно которому заемщик может продолжать гасить кредит по своему усмотрению, что, в принципе, вполне логично. Однако с оговоркой: «…Пока данные суммы платежей не достигнут сумму платежей по основному долгу и по процентам, которые заемщик должен был бы заплатить в течение действия льготного периода, если бы ему не был установлен льготный период. При достижении указанной суммы платежей действие льготного периода прекращается». То есть погасил досрочно много – значит прекратил льготный период.
Не можем не взглянуть на этот закон и в контексте абзаца 2 п. 2 ст. 7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Согласно норме, банк может обратиться в суд с заявлением о банкротстве должника при наличии у последнего признаков банкротства, не обращаясь отдельно в суд о взыскании долга.
Несмотря на то, что в рамках ипотеки недвижимость берется под залог, она может не всегда покрывать сумму кредитных платежей. Помним, что случилось, например, с валютной ипотекой. Тогда заемщик вполне может использовать закон для отсрочки банкротства.
Все кому необходимо оформить ипотеку или произвести рефинансирование действующей ипотеки звоните в Агентство Недвижимости "Любимый город"!
Текст подготовила Мария Гуреева
domofond.ru
